Sachmangel beim Altbau: Erhebliche Wandfeuchtigkeit macht Souterrainwohnung unbewohnbar
Zwar können für ein altes Haus andere Regelungen gelten als für einen Neubau, dennoch ist die Sachmängelgewährleistung für alle gleich. Das mussten auch die Verkäufer einer Eigentumswohnung einsehen, die von den Käufern auf Schadensersatz verklagt wurden. Das diesbezügliche Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) war eindeutig und durchaus nachvollziehbar.
Ein Ehepaar erwarb 1999 zwei im Souterrain eines Altbaus gelegene Eigentumswohnungen. Obwohl sie bei allen Außenwänden eine horizontale Sperre durch chemische Injektion einbringen ließen, kam es danach immer wieder zu Feuchtigkeitsschäden. Im Sommer 2017 holte das Ehepaar das Sanierungsangebot einer Fachfirma ein, in dem es hieß, dass sich in dem Sockelbereich der Wohnungen Feuchtigkeitsschäden zeigten, es keine Verbindung zwischen der Bodenabdichtung und den Wänden gebe und keine Horizontalabdichtung zu erkennen sei. Das reichte ihnen wohl - sie boten die Wohnungen in einem Maklerexpose für 745.000 EUR zum Verkauf an. Darin wurde das Baujahr 1904 mitgeteilt, und die Wohnungen wurden als im Jahr 1999 kernsaniert bezeichnet. In dem Expose hieß es weiter: "Sanierung Mauerwerksfeuchte: Eine Außenwand weist Feuchtemängel auf. Diese Kosten für die Behebung gehen zu Lasten des jeweiligen Eigentümers dieser Wohnung und nicht zu Lasten der Eigentümergemeinschaft. Die Durchführung dieser Sanierung müsste vom Käufer auf dessen Kosten vorgenommen werden. Diese Kosten sind bereits bei der Preisfindung berücksichtigt." Schließlich wurde eine Wohnung zu einem Preis von 675.000 EUR unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft. Die jetzigen Käufer konnten dann wegen bevorstehender Sanierungsmaßnahmen angeblich erst knapp anderthalb Jahre später in die Wohnung einziehen und verlangten nun als Schadensersatz die von ihnen für eine andere Wohnung aufgebrachten Mietzahlungen in Höhe von über 30.000 EUR zuzüglich Zinsen. Dieses Geld klagten sie erfolgreich ein.
Die Argumentation des BGH leuchtet ein: Als Wohnung verkaufte Räume im Souterrain eines Altbaus, die bei Gefahrübergang erhebliche Wandfeuchtigkeit aufweisen, sind regelmäßig weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung noch für die gewöhnliche Verwendung zum Wohnen geeignet und infolgedessen mangelhaft. Die Verkäufer haben hier sogar arglistig diesen Mangel verschwiegen. Die Wohnung war nicht zum Wohnen geeignet. Die Souterrainwohnungen entsprächen wegen der erheblichen Wandfeuchtigkeit nicht der üblichen und zu erwartenden Beschaffenheit einer im Jahr 1904 errichteten Liegenschaft. Die im maßgeblichen Zeitpunkt des Gefahrübergangs bestehende erhebliche Feuchtigkeit der Wohnungen stellt vielmehr einen Sachmangel dar. Vorliegend ging es nicht um Kellerräume, sondern um als Wohnungen verkaufte Räumlichkeiten im Souterrain eines Wohngebäudes. Die vertraglich vorausgesetzte Verwendung einer Souterrainwohnung ist das Wohnen, weshalb der Käufer regelmäßig erwarten darf, dass die Wohnung trocken ist, auch wenn sie in einem Altbau gelegen ist.
Hinweis: Wer eine Immobilie mit Mängeln verkaufen möchte, sollte die Mängel auf jeden Fall im notariellen Kaufvertrag festhalten. So kann es später keine Streitigkeiten geben.
Quelle: BGH, Urt. v. 21.06.2024 - V ZR 79/23
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(aus: Ausgabe 11/2024)